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香港金管局总裁陈德霖罕有预警楼灾 图

点击量:   时间:2017-05-01 17:16:05

尽管美国联储局暂时不加息,市场更预期明年1月加息机会较今年高,惟金管局总裁陈德霖罕有预警,认为支持楼市3项主要因素已改变,直言香港的房地产价格与市民的收入和购买力脱节情况已十分严重 “大淡友”瑞银更发表报告表示,楼价自2003年起已累涨3.4倍,达到历史高位,预期至2017年底楼价将下跌25至30%,最坏的“黑天”情况下,更会下挫56% 陈德霖指,过去数年楼市上升及出现过热迹象,是因供应不足、美国及全球低息环境及大陆买家购买力强,惟近期上述因素出现变化,A股及港股波动,令置业气氛减弱 他又说,市民不要以为今次美国不加息,就代表现时的超低利息环境会长期持续,香港的房地产价格与市民收入和购买力脱节情况已经十分严重,随着大陆及香港的经济增长都在开始放慢,市民决定置业及做按揭时,要充分考虑现时的超低利率不会长期存在,又说当确认楼市进入下行周期,会将过往收紧的措施以适当方法放松 他续表示,过去数年受美国量宽等种种因素影响,大量资金由美元流入港元,规模相当于逾1,200亿美元的等值港元,随着美国开始加息,资金会陆续流走,惟相信美国加息初期步伐温和,预料届时资金自本港流走的速度缓慢 早前调低年底恒指目标至19,775点的瑞银又看淡本港楼市该行表示,过往长时间的超宽松货币政策,包括弱港元与负实质利率,令楼价大幅上扬尽管市场普遍认为,新一轮加息周期会循序渐进,惟香港经济增长较美国差,未必能承受加息压力,而且除住宅外,其余环节或已累积高金融杠杆,加息自然风险大增 该行设定基本情况下,假如至2017年底,失业率增一个百分点至4.3%、住宅租金下跌20%、实质利率由负数逐渐走向零等,楼价至2017年会下跌25至30%不过,最坏的“黑天”情况下,即失业率增至6.4%、住宅租金下跌35%,实质利率增至4厘,楼价将显著下挫56% 瑞银调低本港地产股的资产净值(NAV)及目标价分别6%及16%由于地产股股价续有下跌压力,不见得会反弹,股价较资产净值折让50%,现不宜作买入准备,将嘉里建设(00683)、恒地(00012)、九仓(00004)调低至“沽售”,目标价调低34%、17%、14%,分别为20.59、45.39、40.4元 有“末日博士”之称的麦嘉华出席论坛时称,综观其他经济体的楼价经已下跌,香港难独善其身,加上人民币汇率转弱,香港楼价将下跌 法国巴黎银行证券分析员黄智亮表示,本港楼价年底前回调不足为奇,加上个别“劈价”楼盘渐现,而且租金已率先下跌,二手住宅流转率又差,令想出货业主有减价压力,预期今年第四季楼价会下跌2至3% 按揭部主管称,金管局并非认为楼市向下便会放松按揭,而是必须确认楼市进入下行周期,意味楼价不会跌“一两浸”便会放宽按揭措施他估计,若新供应不足以应付需求,同时港息因流动性太充裕而不跟随美息上升,金管局放宽按揭措施或要3至4年后 他又预期,金管局首步会回复细价楼的七成按揭及放宽九成按揭的按保申请限制,然后逐步放宽成数及供款与收入比率,